Guida pratica per la compravendita di Immobili

La casa è oggi il bene primario di ogni famiglia. È proprio per questo che noi di Natali Immobiliare, vogliamo fornire un valido aiuto a tutti coloro che devono affrontare la tematica della scelta e/o della vendita di un immobile.

Il susseguirsi di molteplici disposizioni legislative ha reso la materia della compravendita immobiliare estremamente complessa, tanto da richiedere un notevole bagaglio di conoscenze che spaziano dall’ambito tecnico-giuridico, alle normative di tipo urbanistico-edilizio, fino alle disposizioni di tipo civilistico sulla conclusione dei contratti di compravendita e alle disposizioni di tipo tributario per quanto riguarda il delicato profilo degli adempimenti fiscali.

In effetti con recenti provvedimenti normativi, soprattutto di natura fiscale, il legislatore è intervenuto a modificare e integrare le semplici regole del codice civile sicché oggi, anche per coloro che già hanno maturato una qualche esperienza nel settore, si rende necessario aggiornare le proprie conoscenze nel momento in cui ci si accinge all’investimento immobiliare per non trovarsi davanti a sgradite sorprese. Per di più, sia l’acquisto che la vendita di un immobile dovrebbe essere preceduto da una attenta indagine sull’andamento del mercato immobiliare e da una conoscenza, ancorché sommaria, dei criteri di valutazione del valore degli immobili stessi.

Circa l’80% delle famiglie italiane sono proprietarie della casa in cui abitano con una tendenza – dimostrata da recenti ricerche – a cambiare l’alloggio al fine di soddisfare mutate esigenze del nucleo familiare, conseguire maggiore qualità dell’abitare, disporre di maggiori servizi, usufruire di abitazioni concepite per una maggiore efficienza energetica. In ogni caso la vendita di un immobile non è una cosa da prendere alla leggera, non solo per la notevole rilevanza economica della compravendita, ma anche perché oggi, data la complessità delle procedure e delle normative urbanistico-fiscali, non rappresentano più un’attività che può essere svolta con poche nozioni. L’acquisto della casa comporta infatti scelte importanti e delicate nella vita di una persona in quanto, spesso, rappresenta l’investimento dell’intero risparmio di una famiglia ivi compreso quello futuro, se il pagamento avviene mediante l’accensione di un mutuo ipotecario o a rate. Allo stesso modo la vendita di un immobile costituisce un momento denso di significati: dall’investimento, alla trasformazione del patrimonio.

1) Compravendita in proprio

Il soggetto che si appresta ad acquistare un immobile ha a disposizione essenzialmente due alternative:
a. Può acquistare l’immobile direttamente da un soggetto privato;
b. Può rivolgersi ad un intermediario professionale (tipicamente un’agenzia immobiliare).

Chi decide di operare in modo autonomo deve comunque essere ben consapevole delle molteplici problematiche connesse ad una tale attività. Per definire l’acquisto o la vendita di un immobile si devono valutare mille ed una condizione, che partono da ciò che maggiormente riguarda le esigenze personali, per poi intrecciarsi con tante problematiche connesse a regolarità, requisiti, obblighi e vincoli. Agire personalmente richiede tempo, programmazione e metodo.

Chi è interessato all’acquisto può iniziare la ricerca personale dell’immobile con una ricognizione della zona che interessa e annotare i numeri telefonici indicati nei cartelli affissi sui portoni che pubblicizzano gli immobili in vendita. Ottimo è anche il passaparola con gli amici, parenti, nelle portinerie degli stabili o con gli amministratori e negozianti della zona che più di altri conoscono il quartiere. È altresì possibile consultare gli annunci sui principali quotidiani locali o riviste specializzate nonché le inserzioni su internet che ormai fanno registrare il maggior numero di interazioni rispetto a tutti gli altri metodi appena citati.

Un iter analogo deve essere seguito da colui che è interessato a vendere il proprio immobile per il quale gli strumenti disponibili oggi vanno dall’esposizione del classico cartello VENDESI sul portone dell’immobile in vendita, alla pubblicazione sui giornali specializzati e/o sui siti e portali immobiliari in Internet di un annuncio nel quale siano indicate con chiarezza le caratteristiche dell’immobile, sia strutturali che planimetriche, nonché il prezzo. Ad ogni modo, questo è uno degli aspetti più o meno negativi o positivi a seconda della prospettiva dalla quale la si guarda, del fai da te.

Da quanto sopra esposto appare evidente come la compravendita in proprio può risultare fruttuosa quando è possibile dedicare molto tempo a studiare tutti i passaggi e quando non si ha fretta o non si hanno tempi prestabiliti da rispettare.

In ogni caso è auspicabile che chiunque decida di acquistare o vendere casa in prima persona abbia un minimo bagaglio di conoscenze sulle leggi e regolamenti, nazionali e locali, che riguardano gli immobili tale da consentirgli di concludere una compravendita al riparo da possibili rischi. Detti rischi sono di varia entità ed importanza: vanno dal massimo della perdita dell’immobile e di tutto quanto pagato per lo stesso, al minimo di aver valutato male certi costi (ad esempio del mutuo, o del trasferimento di proprietà) oppure di trovarsi proprietari della casa, ma con problemi legali di lunga e onerosa soluzione.

Il consiglio è, quindi di esaminare tutti gli aspetti relativi alla compravendita, e di farsi assistere in caso di dubbi da esperti del settore.

2) La figura del mediatore o agente immobiliare

La maggior parte delle compravendite immobiliari fra privati vede l’intervento di un intermediario professionale, l’agente immobiliare. La complessità delle operazioni legate ad una compravendita e le competenze dalla stessa richieste rendono infatti consigliabile avvalersi di un operatore professionale, in grado di assistere il privato nell’acquisto e/o nella vendita dell’immobile e metterlo in contatto con il maggior numero di potenziali controparti.

Il ricorso ad un professionista fornisce al soggetto maggiori garanzie sul buon esito dell’affare oltre a tutta una serie di servizi complementari fra i quali un importante supporto professionale per la valutazione dell’immobile in funzione della sua commercializzazione. L’agente immobiliare quindi è un mediatore specializzato nella conclusione di affari aventi per oggetto lo scambio di beni immobili.

L’art. 1754 del Codice Civile identifica il mediatore (agente immobiliare) come quella figura professionale che mette in relazione due o più parti (la domanda e l’offerta) per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o di rappresentanza.

A carico degli agenti immobiliari restano numerosi obblighi a tutela del cliente, come ad esempio quello di dotarsi di una polizza assicurativa di responsabilità civile a copertura dei rischi professionali. Spesso i mediatori aderiscono anche ad associazioni di categoria loro proprie, quali, le principali: la Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali (FIAIP) e la Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari (FIMAA), la qual cosa è, in genere, garanzia di professionalità in quanto tale fatto comporta l’assoggettamento a codici di autodisciplina e la possibilità di usufruire di corsi di aggiornamento professionale continuo.

Elemento distintivo della figura professionale dell’agente immobiliare è la sua posizione di imparzialità, egli infatti deve agire nell’interesse di entrambe le parti e da entrambe ha il diritto al pagamento della provvigione.

Consigli per chi si rivolge ad un’agenzia immobiliare:

Ci sono alcune regole fondamentali da seguire quando ci si rivolge ad un’Agenzia immobiliare.

In primo luogo occorre verificare se ci si trova davanti ad un agente immobiliare abilitato. Sono frequenti infatti i casi di soggetti abusivi che, privi di iscrizione e coperture assicurative, si propongono come mediatori. Il potenziale cliente per verificare la sussistenza dell’abilitazione professionale dell’agente immobiliare può tranquillamente richiedere l’esibizione di una visura rilasciata dalla Camera di Commercio per verificarne gli estremi.

In secondo luogo è necessario prestare particolare attenzione alla modulistica. La legge infatti prevede che se l’agente immobiliare utilizza appositi moduli questi debbano essere depositati preventivamente in copia (art. 5 L.39/89) presso le Camere di Commercio perché proprio queste vigilano sulla conformità dei moduli utilizzati alle disposizioni di legge sulla mediazione e sulle clausole vessatorie, con la possibilità di richiedere al giudice competente che inibisca l’uso di quelle clausole di cui sia accertata l’abusività. (art. 37 Dlgs 206/05). Perciò è molto importante controllare accuratamente che sui documenti di incarico, proposta d’acquisto vi siano gli estremi del deposito. Tali moduli o formulari inoltre, oltre ad essere chiari e di facile comprensione, devono indicare l’oggetto del contratto (proposta d’acquisto, incarico di mediazione), il nome del proprietario ed il titolo di proprietà nonché il termine di stipula dell’atto definitivo.

Il cliente deve pretendere dall’agente immobiliare copia di qualsiasi modulo che abbia sottoscritto il quale è consigliabile sia controfirmato dal mediatore con il quale è stata condotta la trattativa. Tutte le parti del modulo, inoltre, devono essere compilate e si devono barrare quelle voci che appositamente non si vogliono compilare. È bene che tutti i dettagli degli accordi risultino per iscritto, compresa come l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento, oltre ai servizi compresi nella provvigione e quelli invece che ne sono esclusi e dovranno essere pagati a parte.

Anche il prezzo di vendita dell’immobile va sempre definito con chiarezza e fatto oggetto di accordo scritto.

Poiché l’incarico di mediazione non ha una durata predefinita ed è rimesso alla volontà delle parti bisogna prestare molta attenzione alla ragionevolezza della sua durata che deve essere in funzione dell’attività di promozione e penetrazione del mercato che l’agente si impegna ad eseguire nonché del tempo medio necessario a porre in essere una trattativa nell’ambito territoriale ove è ubicato l’immobile. Analogamente è necessario precisare la possibilità o meno di tacito rinnovo dell’incarico: nel primo caso tale opzione deve essere prevista per una sola volta salvo disdetta tramite lettera raccomandata.

Poiché inoltre la proposta irrevocabile di acquisto è divenuta una consuetudine applicata dalla generalità delle agenzie immobiliari è opportuno, salvaguardia degli interessi dell’acquirente, stabilire con precisione un periodo limitato di validità della stessa (termine entro il quale dovrebbe pervenire l’accettazione del venditore) che dovrebbe in ogni caso essere adeguato al tipo di proposta. Nel caso in cui il compratore debba richiedere un mutuo per l’acquisto della casa, è necessario poi che nella proposta sia indicato specificatamente che la sua efficacia è subordinata all’erogazione del finanziamento e che quindi non produrrà nessun effetto senza l’avverarsi di tale condizione sospensiva.

Inoltre è necessario ricordarsi che gli importi versati a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria devono essere corrisposti sempre e soltanto mediante assegno non trasferibile intestato direttamente al proprietario venditore (o ad ogni singolo proprietario pro quota) e che in ogni caso tali somme non potranno essere incassate dall’agente immobiliare (il quale potrà conservare solo in deposito l’assegno), né in conto provvigione, né a titolo di risarcimento danni.

È molto importante in ogni caso sia per chi compra che per chi vende leggere con molta attenzione il modulo per verificare che non vi siano clausole abusive o particolarmente onerose. Al riguardo è indice di serietà dell’agente immobiliare la consegna del modulo prima della sottoscrizione per consentire al consumatore di leggerlo attentamente a casa o preferibilmente farlo visionare da un esperto.

3) Valutazione dell’immobile oggetto di compravendita

Le criticità essenziali in una compravendita immobiliare, causa la rilevanza economica della transazione, sono fondamentalmente due: quelle di natura urbanistico-edilizie, legale e fiscale e quelle di natura economico-finanziaria, ovvero la corrispondenza del prezzo di compravendita all’effettivo valore dell’immobile e, in molti casi, la possibilità di finanziare l’acquisto con mutui e finanziamenti.

Infatti, l’acquisto di un immobile ad un prezzo troppo alto (oppure troppo basso nel caso di vendita) arreca un danno patrimoniale certo anche in presenza di una piena linearità delle procedure formali di natura legale e fiscale.

Per questo si effettua la stima dell’immobile che può essere formata da un giudizio di stima sintetico e/o da una valutazione analitica.

Un’appropriata stima immobiliare ex ante, da un lato quale fattore di verifica della corrispondenza del prezzo richiesto dalla parte venditrice con l’effettivo valore di mercato dell’immobile oggetto di compravendita, dall’altro quale concreto, diretto (e implicito) fattore di tutela degli interessi economici delle parti, può avvenire con diverse modalità:
a. Stima sommaria fatta dall’agenzia immobiliare, al fine della determinazione del più probabile valore di mercato, in funzione della commercializzazione del bene;
b. Giudizio di stima sintetico, ovvero una breve relazione resa da un valutatore indipendente qualificato (architetto, ingegnere, geometra, perito esperto edile, agente immobiliare, ecc.) con l’indicazione del valore economico dell’immobile definito sulla base di specifici procedimenti estimativi;
c. Valutazione analitica, ovvero una perizia di stima, finalizzata a verificare le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene immobiliare, incluse – tra l’altro – la conformità urbanistico-edilizia, catastale e impiantistica.

Acquistare un immobile direttamente dal proprietario senza l’ausilio di un professionista, può costare molto caro.

Spesso il prezzo richiesto da un privato, viene stabilito dai vari sopralluoghi richiesti agli agenti immobiliare di zona, carpendo loro delle valutazioni sintetiche date dall’esperienza e mai da un’attenta analisi analitica, perché il più delle volte sono valutazioni rese gratuite per fidelizzare i rapporti con il cliente e ottenere l’incarico. A queste quotazioni, il proprietario aggiunge quasi sempre il coinvolgimento personale che lo lega al bene da vendere, con il risultato che se l’immobile fosse stato venduto da un professionista, sarebbe costato dai €20.000 ai €30.000 in meno e che spesso, dato il sovraprezzo, non si riesca neanche a vendere. Si certo, l’affare sembra essere allettante, comprare direttamente dal venditore per non pagare le provvigioni del 3% all’agente immobiliare, ma di contro si sborsano 30.000€ in più senza saperlo. E dal lato del venditore sembra altresì vantaggioso ottenere extra guadagno e non pagare la provvigione ma l’intero processo di vendita potrebbe durare periodi molto lunghi o addirittura non concludersi mai.

In conclusione, cosa conviene fare?

Noi di Immobiliare Natali ci siamo limitati a dare una panoramica il più possibile precisa dello sviluppo di una compravendita di un immobile, dei soggetti coinvolti e del processo di valutazione.

Lasciamo la decisione finale a te.

Per qualsiasi cosa, rimaniamo a disposizione.